本报记者 曹政

  在东四环,因运营不善而被收买的十里堡西单商场悄然变身文创综合体;而在北二环,闭店已有5年的三利百货近来露脸,正式转型写字楼。

  当减量开展成为干流,塔吊树立、遍地施工的炽热局面将离别京城,存量旧楼的改造更新将成为城市功用进步的新风口。

  老商场扎堆转型工作空间

  上星期六,由十里堡西单商场蜕变而来的万科年代中心对外运营。里里外外,全都变了容貌。

  家就在街对面的市民陈冲以为这儿变成了新商场,进去才发现只要1层和B1层还有几家简略的商业店肆。楼内装修主打文艺风格,走几步就有一件艺术品,排队合影的人不少。

  “起先生意还好,到终究人气真的不行了。”陈冲回想十里堡西单商场的终究韶光。2016年年头,这儿送走了终究一拨客人,正式闭店。没多久,北京万科收买该项目,其时已传出将转型做写字楼的计划。

  十里堡西单商场总修建面积达4.7万平方米,共6层,高度上不及向阳路上的摩天大楼。转型之后,仅在B1层和1层留有商业,2层到6层则变为工作空间。万科方面发表,2层到6层现已悉数趸租给一家同享工作空间企业,集聚一批文创公司。

  安定门三利百货的命运与十里堡西单商场相似,仅仅时刻稍早些。2013年8月,三利百货正式谢幕,并决议改造为写字楼。曩昔的三利大厦硬件设备设备落后,长时间运营欠安,持续亏本,极大浪费了土地利用价值。几天前,由三利百货改造而来的中粮置地广场总算对外露脸。中粮置地广场相关负责人介绍,该项目总修建面积约8.2万平方米,改造后也只在B1层和1层留有商业,2层及以上均为写字楼。

  扎堆转型工作空间的背面,是企业自己算的一笔账。“写字楼运营门槛较低,租金近年比较稳定,更有吸引力。”世邦魏理仕华北区研讨部主管孙祖天以为,传统百货的运营管理远比写字楼更杂乱,“商改办”的实质是市场需求改变之后,物业自身功用和用处的调整和优化。

  改造方向费思量

  接盘了这些已衰败的商场后,改造方向成了最大的难题。

  一位主导某商业项目转型的企业负责人向记者泄漏,改造本钱和计划都能够经过企业内部手法完结,但要害问题是改造之后的业态是否合法合规、能否契合当地的工业定位、能否从一出世就能取得“合法身份”。

  十里堡西单商场终究决议打造文创综合体。这并不是万科此前仅有的转型计划。相关负责人介绍,开始还考虑过改造为长租公寓、持续做商场、完全改为写字楼等多种计划。

  “转型做文创综合体,也是为了适应北京‘四个中心’的城市定位、功用晋级和工业开展。”北京万科相关负责人说,这栋修建刚好处在北京的“传媒走廊”之中。这个“传媒走廊”西起东二环,东至与通州区交界处,北到姚家乡路,南至广渠路,行政区域面积约80平方公里。在这一区域内,许多文创园区都是由老厂房改建、扩建而来。

  早几年面对转型难题的三利百货,起先也传出音讯要在安定门打造“迷你版大悦城”,但终究敲定直接改造为写字楼。据了解,2013年,业主方面曾敲定将该项目建成世界甲级写字楼,完成国有财物的保值增值;2015年,又决议将其长时间持有运营。

  从区位上看,中粮置地广场坐落中关村东城园内,未来入驻的企业也偏科技类。到8月1日,中粮置地广场全体签约率过半,堆集的客户资源首要包含科技、文明、金融类企业。

  “更新”成城市开展新主题

  一般来说,商场的单层面积大、进深大,满意不了工作空间的采光需求,这也是商场转型的要害一步。“零售物业的采光、通风、楼层面积都与写字楼有很大差异,规划改造中需求处理许多技能难题。”孙祖天说。

  北京万科该项意图规划负责人介绍,为了满意采光,商场挖出中庭,让阳光能够照耀进来;一起还添加了电梯和消防设备;乃至还特意添加新风体系,让综合体到达绿色修建认证,进步室内工作条件。

  跳出商业调整的职业限制来看,零售物业转型,也折射出北京城市更新的大布景。包含北京在内,国内许多一二线城市的城市化进程都已步入“下半场”,正在离别塔吊树立、工地遍及的建造现象。

  来自世邦魏理仕的一份数据显现,国内17个首要城市的新增建造用地在2013年之后呈现断崖式的下滑,2017年土地供应和成交面积都仅为2011年峰值的一半左右;但是,2016年到2017年,上海和北京触及物业用处改变的城市更新类大宗物业出资买卖,从2014年到2015年的5起增长到16起,买卖金额也从130亿元飙涨到230亿元。

  对企业来讲,中心区域“旧楼改造、存量进步”为主的“城市更新”正成为一个巨大风口。研讨人士剖析,政府部门对存量物业改造、用处改变的支撑力度会添加企业将低效的存量物业转化成高效财物的热心,也将带动整个城市的功用完善与进步。